Os alicerces da valorização

Os preços dos imóveis vão continuar subindo de maneira consistente no Brasil. Entenda por quê

O edifício Marquise Ibirapuera, localizado perto do parque mais conhecido da capital paulista, oferece apartamentos de luxo. A unidade padrão, com 407 metros quadrados de área útil, custa cerca de R$ 5 milhões, mais de R$ 12 mil o metro quadrado. Essa cifra não é excepcional. O preço dos apartamentos de luxo, tanto novos quanto usados, tem superado os R$ 14 mil em São Paulo. No Rio de Janeiro, o candidato a morar em bairros como o Leblon tem de desembolsar até o dobro disso. 

O Limite do programa “minha casa minha vida”, passou de 80.000 para 100.000 , parece piada, alem de a CEF, liberar o dinheiro para o vendedor em 60-90 dias, e aceitar, os erros dos avaliadores, geralmente funcionarios publicos que não conhecem a construção civil.

Essa trajetória se espraia por todas as faixas de preço. Nessas horas, o comprador em potencial suspira e pensa: “Quando os preços dos imóveis vão parar de subir?” A questão para os investidores é se vivemos ou não uma bolha imobiliária que poderia estourar a qualquer momento. Na minha opinião sim vivemos isso. Os especialistas  afirmam que não, e preveem novas altas de preços. Segundo Renato Teixeira, presidente da rede de franquias imobiliárias RE/MAX, ainda há muito espaço para subir. 

  “O déficit habitacional brasileiro vai sustentar a alta por muito tempo”, diz. Já Luiz Paulo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), acredita que o mercado atinja um ponto de equilíbrio em 2011. Isso não significa números estáveis – ao contrário, os valores devem acompanhar a inflação. Um dos alicerces dessa alta é econômico. O aumento da renda, aliado à maior oferta de crédito, permite que mais famílias possam adquirir imóveis.

O aquecimento na base da pirâmide afeta todo o setor. Outro alicerce é geográfico. Itens como terrenos fazem os preços disparar muito antes de o primeiro tijolo ser assentado, algo que só tende a piorar devido à crescente escassez de áreas para construir. “Na ilha de Manhattan é raro ver um posto de gasolina e na Europa não há hipermercados em regiões centrais das cidades”, diz Eduardo Zylberstajn, coordenador de um índice de preços de imóveis lançado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), da Universidade de São Paulo.  E no interior,,, que se fala,,,??? os analistas so comentam a situação dos grandes centros, o capital especulativo corre solto

“Nas maiores capitais brasileiras, porém, há muitos espaços que não são dedicados à moradia.” Além do terreno, outros insumos também aumentam o valor dos prédios novos. Em maio, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M), calculado pela Fundação Getulio Vargas, subiu 2,03%. A alta, desde o início do ano, é de 4,04%, ao passo que a inflação média, medida pelo IGP-M, é de 3,3% (veja gráfico acima).

Não por acaso, o índice imobiliário da Fipe mostra que os preços observados em  nível nacional subiram 2,7% em abril, a maior alta mensal desde o início da série histórica. Nas principais cidades a alta é ainda mais expressiva, fenômeno que se repete ao redor do mundo (veja quadro acima). Entre janeiro de 2008 e abril de 2011, os preços dos apartamentos de 1 e 2 dormitórios mais que dobraram em São Paulo. 

 As unidades com três dormitórios ficaram 85% mais caras e os preços dos maiores subiram 62%. No Rio de Janeiro, com o apelo da proximidade da praia, a valorização oscila entre 91% para unidades com quatro dormitórios e 126% para apartamentos de um dormitório. No caso de o País continuar a crescer 5% ao ano em média, como prevêem os bancos, esse movimento pode se mante por mais tempo.“A tendência ainda é de alta nos preços”, diz Zylberstajn. “Só é possível esperar uma desaceleração se houver a convergência de diversos fatores, como retração do crédito e baixa nos custos da mão de obra.” 

 A alta dos imóveis novos acaba puxando o valor dos usados. Na hora de vender, os proprietários calibram o preço pelo momento de mercado. O investidor que estiver convencido da solidez dos alicerces da alta e quiser seguir o ditado que diz que “quem compra terra, nunca erra” deve tomar alguns cuidados. 

 Negociar imóveis é trabalhoso, burocrático e caro devido à necessidade de obter certidões. E ainda saber qual é o corretor eficiente, competente, e que vai repassar a informação correta,  Outro risco é a falta de liquidez. Mesmo com o mercado aquecido, talvez seja preciso esperar alguns meses para que se consiga vender uma propriedade por um bom preço., ,,,

(fonte - Isto é Dinheiro), observações em azul não

PRESCRIÇÃO DE APOLICES E TITULOS PUBLICOS

PRESCRIÇÃO DE APÓLICES E TÍTULOS PÚBLICOS (*)

1. O Tesouro Nacional alerta que não existem no mercado doméstico apólices ou títulos de emissão do Tesouro Nacional sob a forma de cártulas, ou seja, em forma de papel, válidos, vencidos ou repactuados. Títulos e Apólices nessa forma têm sido usados por pessoas inescrupulosas para lesar terceiros de boa fé.

2. As apólices e títulos emitidos pelo Tesouro Nacional a partir dos anos 80, cujas características estão definidas pela Lei nº 10.179, de 6.2.01 e pelo Decreto nº 3.859, de 4.7.01, são todos na forma escritural, mediante registro em centrais de custódias autorizadas pelo Banco Central do Brasil – BACEN, quais sejam: SELIC/BACEN – Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, CETIP – Câmara de Custódia e Liquidação e CBLC/BOVESPA – Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia.

3. As apólices e títulos cartulares da dívida pública federal interna, ou seja, emitidos em papel, não possuem valor, pois se encontram prescritos. Dentre esses, enquadram-se os títulos e apólices emitidas desde o século XIX até meados do século XX. O Decreto-Lei nº 263, de 28.2.67, e o Decreto-Lei nº 396, de 30.12.68, estabeleceram datas-limite para apresentação desses papéis para resgate e anteciparam seus vencimentos para as datas ali determinadas. A partir daquelas datas, iniciou-se a contagem do prazo da prescrição qüinqüenal (Decreto nº 20.910, de 6.1.32, e a Lei nº 4.069, de 11.6.62).

4. Nessa mesma condição de prescritos encontram-se os títulos públicos cartulares emitidos de 1968 até início da década de 80: as Obrigações do Tesouro Nacional – OTN, Letras do Tesouro Nacional (cartulares, emitidas na década de 70) – LTN e as Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional – ORTN, dentre outros. Esses títulos, em geral, possuíam prazo de vencimento de até um ano desde a emissão. Cinco anos após o vencimento, os títulos prescreveram (Decreto nº 20.910, de 6.1.32, e Lei nº 4.069, de 11.6.62).

5. O Tesouro Nacional enfatiza que não houve emissão de LTN cartulares no início dos anos 70 caracterizadas como verdes, roxas, diamante, etc., oferecidas atualmente no mercado como supostamente repactuadas, revalidadas e escrituráveis. 

6. Quanto aos títulos externos emitidos pelo governo federal e estados ao longo do século XX na França, estão todos prescritos por força de acordos firmados nas décadas de 40 e 50, entre os Governos do Brasil e da França e a Associação Nacional dos Portadores de Valores Mobiliários da França.

7. O Tesouro Nacional alerta ainda que não há possibilidade legal de conversão ou escrituração de apólices ou títulos cartulares, exceto os Títulos da Dívida Agrária – TDA que foram emitidos pelo INCRA, únicos em forma cartular ainda válidos.

8. Outras informações sobre o assunto podem ser encontradas em “Perguntas Freqüentes”, selecionando-se o assunto “Apólices e Títulos Antigos”. 

(*)Baseado em notícia divulgada em 1.6.07 na página inicial da STN.